מקרקעין

כבעלי ראייה יזמית ועסקית, תחום המקרקעין הוא חלק מה-DNA של המשרד. אנו מלווים עסקאות מורכבות, משתפים פעולה עם משרדי תיווך פרימיום בארץ ובחו״ל (לרבות יוון והונגריה), ומלווים את הלקוח משלב הבדיקות המקדימות ועד לרישום הזכויות — תוך שמירה על האינטרסים והביטחון הכלכלי של הלקוח.

עסקת מקרקעין, שלב אחר שלב

עסקה בנדל״ן היא כמעט תמיד ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר שאדם לוקח על עצמו, והיא נפרסת על פני חודשים. הסדר שלהלן הוא המבנה המקובל של עסקת מכר בישראל, והוא זהה בין דירה בכרמיאל, בית ביישובי משגב או נכס מסחרי.

1. בדיקות מקדימות — לפני שחותמים על דבר

זהו השלב שקובע את גורל העסקה, והוא נעשה לפני החתימה ולא אחריה. הבדיקות כוללות את מצב הזכויות המשפטי של הנכס — נסח טאבו, או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת, בהתאם לסוג הרישום — ואת השאלה מי בעל הזכויות בפועל ומה רשום עליהן: משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה, זכויות של צד שלישי.

לצד אלה נבדק המצב התכנוני: מה מותר לבנות על המגרש, האם קיימות חריגות בנייה, והאם יש היתרים לכל מה שבנוי בפועל. חריגה שלא אותרה לפני החתימה הופכת לבעיה של הקונה.

2. הסכם המכר

ההסכם קובע מה בדיוק נמכר, במה מותנית כל פעימת תשלום, מה קורה אם צד מפר, ומי נושא בכל תשלום. אין נוסח אחיד — הסכם שנכתב לטובת מוכר נראה אחרת מהסכם שנכתב לטובת קונה, וזו בדיוק הסיבה שכל צד זקוק לייצוג משלו.

3. מיסים ותשלומים

עסקת מקרקעין מפעילה מספר מסלולי מס בבת אחת — מס רכישה על הקונה, מס שבח על המוכר, ולעיתים היטל השבחה לרשות המקומית. לכל אחד מהם מדרגות, פטורים ותנאים משלו, והם משתנים מעת לעת. חלק מהדיווחים לרשות המסים כפופים ללוח זמנים קצוב מיום העסקה, ואיחור עלול לעלות כסף.

חשוב לדעת: חבות המס נקבעת לפי נסיבות אישיות — כמה דירות בבעלות, מה מצב משפחתי, מתי נרכש הנכס הקודם. אין תשובה כללית, ובדיקה מוקדמת יכולה לשנות את התמונה הכלכלית של העסקה כולה.

4. הבטחת הכספים ורישום הזכויות

בין החתימה לרישום עוברים לרוב חודשים. בפרק הזמן הזה הכסף כבר יצא מהקונה והזכויות עדיין לא רשומות על שמו, ולכן נדרשים מנגנוני הגנה — הערת אזהרה, נאמנות על חלק מהתמורה, וסדר פעולות ברור מול הבנק המלווה. העסקה מסתיימת רק כשהזכויות רשומות בפועל.

מה אנחנו מלווים

• קנייה ומכירה של דירות ובתים
• רישום זכויות בטאבו
• עסקאות מתנה בתוך המשפחה
• כינוס נכסים
• פינוי בינוי והתחדשות עירונית
• ליווי יזמות
• עריכה ובדיקה של חוזים

מה כדאי להביא לפגישה הראשונה

• זהות הנכס: כתובת, גוש וחלקה אם ידועים
• מסמך זכויות אם יש בידכם — נסח טאבו, אישור זכויות או חוזה רכישה קודם
• פרטי המימון: אישור עקרוני מהבנק, אם כבר התקבל
• מסמכי המצב האישי הרלוונטיים לחבות המס

שאלות נפוצות

מתי כדאי לפנות לעורך דין — לפני או אחרי שמצאתי נכס?

לפני. מרבית הבעיות בעסקאות נדל״ן נולדות בשלב הבדיקות, וכאשר עורך הדין נכנס לתמונה אחרי החתימה מרחב הפעולה שלו מצטמצם משמעותית.

האם אפשר להסתפק בעורך דין אחד לשני הצדדים?

מדובר בשני אינטרסים מנוגדים. ייצוג נפרד לכל צד הוא הכלל, והוא מה שמאפשר לכל צד לקבל ייעוץ שמכוון לטובתו בלבד.

כמה זמן לוקחת עסקה?

מהחתימה ועד למסירה בדרך כלל חודשים, ורישום הזכויות עשוי להימשך מעבר לכך בהתאם לסוג הרישום ולגורם המרשם. לוח הזמנים נקבע בהסכם עצמו.

השירותים שלנו בתחום

• קנייה ומכירת דירות ובתים
• רישום בטאבו
• עסקאות מתנה במשפחה
• כינוס נכסים
• פינוי בינוי
• ליווי יזמות
• התחדשות עירונית
• עריכת ובדיקת חוזים

המידע באתר הינו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבות יש לפנות לעורך דין.